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[부동산 투자] 가주 주택시장 전망

2024년 청룡의 해가 밝았습니다. 가정이 청룡의 좋은 기운을 받아 건강과 평안함이 넘치는 한 해가 될 수 있기를 기원합니다. 가주부동산협회의 내년도 주택 시장 전망을 소개하고자 합니다. 먼저 2023년도 주택 시장을 돌아보면, 지난 10여년간 꾸준한 상승을 이어왔던 주택 가격이 처음으로 하락하여 2022년 82만2000달러이던 평균 주택가격이 1.5% 내린 81만 달러로 집계됐습니다. 주택 시장의 하락은 주로 모기지 금리의 급등 영향을 받았으며 2021년 평균 3.0% 수준이던 모기지 금리는 2023년 평균 6.7%로 두배가 넘게 상승했습니다. 이는 주택 거래 급감과 가격 하락으로 이어졌습니다. 기존에 낮은 금리로 모기지를 가지고 있는 주택 소유주들이 주택 판매를 미루면서 주택 공급 하락과 판매량 하락으로 이어져 전체적인 주택 마켓의 침체를 야기했습니다. 또한 금리의 급격한 상승은 주택 구입이 가능한 신규 바이어들의 마켓 진입을 가로막는 악순환으로 이어져 주택 구입이 가능한 바이어의 수를 나타내는 주택구매능력지수(Housing Affordability Index)가 2020년 32%에서 2023년은 17%로 급락했습니다. 가주부동산협회에서 전망하는 2024년도 캘리포니아 주택 시장의 전망은 다음과 같습니다. 우선 거래량이 증가할 것으로 보입니다. 2023년도 26만6000채였던 캘리포니아 주택 거래량이 32만7000채로 23%가량 증가할 것으로 나타났습니다. 또한 평균 주택 가격의 상승도 2023년도 81만 달러에서 6.2% 상승한 86만 달러로 전망하고 있습니다. 이러한 주택 시장의 반등은 2023년도 3.9%의 평균 인플레이션이 향후 18개월 동안 하락을 이어갈 것이라는 기대감과 2024년도 인플레이션이 2.6% 정도로 안정화 될 것이라 예측하기 때문입니다. 연방준비제도(Fed·연준)가 경제의 둔화를 확인한다면 통화정책의 완화가 시작될 것입니다. 이는 모기지 금리의 하락으로 이어져 2024년 연말쯤엔 5% 중반대의 모기지 금리에 도달할 수 있다고 예상됩니다. 5%대의 모기지 금리는 코로나19 팬데믹 시절의 낮은 이자율에 익숙한 바이어들에게는 높은 이자로 보이겠지만 30년 평균 모기지 이자율 8%에 비하면 주택 가격 상승 등을 고려하여도 받아들일 수 있는 수준으로 평가되고 있습니다. 가주부동산협회는 국내총생산(GDP)이 2023년 1.7% 증가에서 2024년에 0.7%로 소폭 증가할 것으로 나타나 경기가 하락할 것이라 예상했습니다. 게다가, 캘리포니아의 실업률은 2023년 4.6%에서 2024년 5.0%로 조금 상승할 것으로 전망했습니다. 2024년에는 모기지 금리가 하락하면서 캘리포니아 주택 시장에서 구매자와 판매자 모두에게 더 나은 해가 될 것으로 보입니다. 대출 비용이 낮아지고 판매 가능한 주택이 증가하면서, 지난 몇 년간 치열한 경쟁 시장에서 밀려난 최초 구매자들에게는 아메리칸 드림을 이룰 수 있는 유리한 시장 환경이 될 수 있을 것 같습니다. ▶문의: (213)605-5359 조진욱 / 드림부동산 부사장부동산 투자 주택시장 모기지금리 주택시장 전망 캘리포니아 주택 모기지 금리

[부동산 이야기] 주택시장 진입 전 고려 상황들

2월부터 본격적인 금년도 주택매매가 활발하게 시작되는 느낌이다. 동시에 현 상황에서 주택 구입이 가능한 바이어들이 상대적으로 줄어들고 있는 상황이 현실화되고 있고 이번 여름까지 이러한 추세가 이어질 전망이다. 여러 매체에서 주택시장이 붕괴하지 않을 것이라는 점을 집중적으로 보도하고 있지만 잘 다루지 않고 있는 몇 가지 상황들에 대해서 알아보고자 한다. 첫째, 이자율이 높아지면서 융자승인이라는 주택 구입 최초의 과정을 등한시하는 바이어들이 많다는 점이다. 본인의 융자 자체가 가능한가 아닌가가 가장 중요한 주택 구입의 첫 과정이기에 융자승인 여부의 확인이 없이 이자율을 따지거나 주택 가격의 상승이나 하락에 대한 문제에 대해서 논의를 집중하는 것은 별반 의미가 없다고 생각된다. 또한 현재 가능한 각종 다운페이의 지원이나 특히 적용 가능한 임시적인 이자율 할인이 2년에서 3년까지 가능한 바이다운프로그램, 그리고 렌더 자체의 크로징 비용의 지원, Betterhomes의 Oneday loan, 주택매매 후 기존셀러가 바로 테넌트가 되는 스타트업인 Easyknock프로그램과 같은 최신 주택 관련 모기지와 기타 정보의 업데이트가 매우 중요하다. 이자율은 융자승인 여부를 알고 나서 실질적으로 융자가 일단 시작되는 시점에서 어느 정도 알 수 있고 이자율 자체도 다시 높아질 수도 있는 현 상황이기 때문에 현실적인 융자승인 여부와 가능한 모기지 상품의 선택 폭을 넓히고 추후 재융자까지 염두에 두는 보다 세심한 미래까지 염두에 둔 재정적인 준비가 중요한 상황이다. 두 번째, 최근에 건설되는 주택 관련 프로젝트의 대부분이 아파트에 집중되면서 지난 40여 년간 가장 큰 폭으로 신규 아파트가 건설 중이라고 로켓모기지의 조사결과가 밝히고 있다. 대부분의 신규 아파트는 주로 대도시 지역을 포함한 렌트 가능지역에 주로 시세 대비 고가 위주로 공급물량이 쏠리고 있고 이는 기존의 임대 가능한 주택매물들과 경쟁 구도를 이루거나 지역별 수요 차이에 따라서(예. 저가매물 위주의 임대시장은 싼 가격 위주로), 그리고 현재 경기상황과 실업률에 따라서 한시적으로 렌트비 인하 시키거나 거꾸로 상승 가능한 상황이 서로 다르게 시장별로 나타나고 있다. 즉, 단기간의 렌트비 인상이나 하락으로 앞으로의 주택시장 전망을 예측할 필요는 없다고 본다. 현실적인 주변의 최신 렌트가격 정보에 기초해서 가능한 임대수익을 계산하고 더 큰 렌트 수익 보다는 장기적인 렌트가 가능한 좋은 테넌트를 구하는 점이 더욱 중요한 고려사항이 되어야만 한다. 수익률보다는 안정을 우선시해야만 한다. 세 번째, OC 레지스터지에 따르면 2021년 대비 캘리포니아에서의 전출 이주 비율은 4% 정도 줄어들었고 추후 경기의 변동상황과 이민자 유입 그리고 캘리포니아로의 유턴 인구에 대한 상황이 추후 투자계획과 결정 시 중요한 요소가 될 수 있다는 점을 고려해야만 한다. 떠나는 인구와 새로 들어오는 인구에 대한 보다 세심한 분석이 한층 더 중요도를 더하고 있다. 네 번째, 자영업자들의 비즈니스 환경이 급변할 가능성이 커지고 있다. 인건비인상, 유틸리티 비용 급등 가능 상황에 더해서 코로나19 사태 이후 EIDL융자 등에 대한 상환이 시작되면서 막대한 재정적인 악화의 현실화가 시작되는바 본인의 재정적인 안정을 우선시하는 의사결정이 중요하다고 생각된다. 다섯 번째는, 여름 정도까지 금년도 주택구입이 가능한지 아닌지를 결정하고 추후를 대비하는 신속한 의사 결정이 필요하다고 본다. 가격의 등락이나 모기지 이자율의 하락 여부보다 더욱더 중요한 것은 바로 본인의 재정적인 상황이라는 사실을 인식해야만 한다. ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 / 콜드웰뱅커 에이전트부동산 이야기 주택시장 상황 주택시장 전망 현재 경기상황 금년도 주택매매

내년에도 붐을 이룰 주택시장 전망, 이유는? [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= 내년에도 붐을 이룰 주택시장 전망 그 이유는? ▶답= 내년도 주택시장 전망에 관해서 골드만삭스는 16% 페니 메는 7.9% 코오로직은 1.9% 모기지뱅커협회는 2.5% 질로는 13% 전국부동산협회(NAR)는 3-7% 상승을 예측하고 있습니다. 젊은 층을 포함해서 많은 이들이 주택 구입을 대도시권이나 외곽을 아우르며 원하고 금년 최소 10%의 상승을 기록했던 렌트비가 계속 오르는 상황이 지속되고 모기지 이자율은 대략 3.3% 정도를 내후년에는 3.5% 정도를 NAR에서 예상하고 있으며 컨포밍 융자의 리밋이 $647200으로 상향 조정되면서 바이어들에게 동기부여를 해줄 것으로 예상됩니다. 9월 기준 매물대 기간은 2.4개월에 불과해서 통상 6개월 정도이던 예전의 전례에 비추어 본다면 매물 부족 현상은 지속되겠지만 많은 수의 셀러들이 앞으로 6개월 내에 주택을 매매할 수 있다고 CAR의 조사에서 밝히고 있는 것으로 봐서 앞으로 바이어들의 선택의 폭이 약간은 넓어질 수 있다고 봅니다. 현재 주택 구입을 계획하는 이들은 NAR 설문에 따르면 최소 12년 정도의 거주를 희망하고 비싸게 기존주택을 팔고 비싸게 구입하지만 재구입하는 바이어들의 경우 충분한 에큐티를 가지고 여유 있게 구입이 가능해서 첫 주택 구매자보다는 이점이 있고 결혼한 커플이 Repeated buyer의 60%를 차지하고 첫 구매자는 34% 비혼자 여성의 경우 바이어의 19%를 비혼 남성은 6월 기준으로 바이어의 9%를 차지하고 있고 이 비율은 비슷하게 유지될 것으로 보입니다. 60세 이상의 바이어도 재구매를 하고 있는 패턴이 이어지며 결국 재구매자나 투자가 재력이 있는 전 연령대의 바이어가 주류가 될 것입니다. 결국 이자율이 오르고 컨포밍 융자에 해당하는 리밋이 올라가면서 실바이어뿐만이 아니라 렌트가 계속 높은 수준을 유지한다면 가격이 상승해도 주택시장의 주요 바이어는 투자가가 차지할 가능성이 커지고 있습니다. 또한 임대를 위한 단독주택이 건설이 전국적으로 활발하게 이루어지는 추세가 이어진다면 결국 렌트비 수입만 현재의 상황을 유지한다면 투자가들의 주택시장 진출은 이어질 것입니다. 현재 미국 전역의 주택 구입 가능한 인구가 30% 정도라는 NAR의 자료에 비추어 본다면 일반 바이어들은 당분간 테넌트로 투자가는 구입을 지속하는 패턴이 이어질 것으로 보입니다. ▶문의: (213)663-5392 곽재혁/부동산 에이전트미국 주택시장 내년도 주택시장 주택시장 진출 주택시장 전망

주택 공급량 늘고 가격 오름폭도 제한 가능성

올 한해 주택시장은 한없이 뜨거웠다. 집값은 하늘 높은 줄 모르고 치솟았고 바이어 사이의 비딩(Bidding) 경쟁은 과열 양상으로 치달았다. 모기지 이자율이 한동안 3%도 안 되는 사상 최저 수준을 이어가는 가운데 주택 매물은 말라버렸으며 길었던 압류 및 퇴거 금지 조치는 주택시장의 공급 사정을 악화시켰다. 역사적인 한해를 마감하며 모두의 관심은 내년에도 비슷할 것인가에 모인다. 아니면 최소한 공급에 숨통이 트이며 바이어에게 여유가 생길지 궁금해한다. 2022년 주택시장에서 예상되는 4가지 트렌드와 가주 주택시장 전망을 알아본다. 모기지 유예 중단 따른 압류 증가 집값 상승률 한 자릿수로 낮아질 듯 이자율 내년 연말께 4% 근접 관측 주택 재고 저점 찍고 증가로 반전 ▶압류 증가할 것 팬데믹 이후 일반 가정의 재정난이 심화했지만 지난 18개월 동안 정부의 광범위한 금지 조치로 주택 압류는 실제로 행해지지 않았다. 그리고 드디어 지난 7월을 끝으로 금지 조치가 마감했고 주택 압류 비율은 서서히 상승하고 있다. 부동산 정보업체 '애텀 데이터 솔루션스’에 따르면 올 3분기 전국 주택 압류 건수는 전 분기에 비해 34%, 전년 대비 68% 증가했다. 애텀 데이터 솔루션스는 "3분기 증가에도 불구하고 주택 압류는 여전히 사상 최저 수준" 이라고 평가했다. 다만 점점 많은 홈오너들이 지금까지 이어온 모기지 유예 프로그램을 졸업하게 될 내년에는 주택 압류가 보다 더 늘어날 것이란 전망이다. 부동산 압류 정보업체인 '리얼티트랙'의 릭 샤가 수석 부사장은 "최소 올 연말까지 수십만 홈오너들이 모기지 유예 프로그램 종료를 예정하고 있다"며 "분석하기에 높은 비율로 이들 중 모기지 상환에 실패하는 경우가 나타날 것"이라고 전망했다. ▶집값 오름폭 둔화할 것 올해 집값 오름세가 컸다는 건 비밀도 아니다. 아무 통계치만 봐도 그렇다. 연방 주택금융청(FHFA)의 8월 자료에서 전국의 집값은 1년 전보다 18.5% 상승했다. 바이어 입장에서는 다행스럽게도 이런 큰 폭의 집값 상승기는 끝날 것으로 보인다. 그렇다고 주택 가격이 오른 만큼 떨어질 것을 예측할 수 있는 전문가는 없지만, 대다수 분석에 따르면 향후 집값 오름폭은 우리가 최근 봤던 것보다는 낮아질 것으로 예상한다. 이와 관련, 부동산 정보업체 '코어로직‘은 내년 9월까지 전국 집값 평균이 2% 상승할 것으로 예측했다. 국책 모기지 기관인 '프레디맥'은 내년 한 해 7% 수준으로 집값 오름폭이 제한될 것으로 관측했다. 좀 더 극적인 변화를 예상한 부동산 정보업체 '질로'는 내년 시작부터 집값 둔화가 시작될 것이라고 밝혔다. ▶모기지 이자율 상승할 것 연방준비제도(연준)가 모기지 채권 보증 증권의 매입을 축소하는 테이퍼링을 시작하면서 모기지 이자율은 상승 압력에 처할 전망이다. 이미 상승 조짐을 보여 30년 만기 고정금리 모기지 이자율은 최근 수 주간 올랐다. 프레디맥의 샘 클래터 수석 이코노미스트는 "3% 초반대까지 올랐던 모기지 이자율이 최근 다시 3% 아래로 떨어졌지만, 일시적인 현상"이라며 "연준의 테이퍼링 효과가 커지고 각종 경제 관련 지표들이 긍정적으로 나올 전망으로 모기지 이자율은 추세적인 상승 기조를 이어갈 것"이라고 말했다. 다른 이들도 이런 상승 전망에 동의하고 있다. 모기지은행협회(MBA)는 내년 모기지 이자율이 꾸준히 올라 1분기에 평균 3.3%를 기록한 뒤 연말에는 4%에 달할 것이라고 내다봤다. 이에 따라 주택 구매 목적의 모기지는 물론, 모기지 재융자 신청 건수는 모두 눈에 띄게 감소할 전망이다. ▶주택 재고 상황 개선될 것 올해 가장 큰 문제는 부족한 주택 재고였다. 수요는 늘어나는데 리스팅 매물은 그렇지 못했다. 실제 올해 상반기 전국 주택 재고량은 평균 3.5개월 수준으로 빠르게 팔린 속도를 고려했을 때 4개월도 안 돼 바닥이 날 상황이었다. 이런 주택 부족 상황이 해가 바뀐다고 엄청난 변화가 일어나지는 않겠지만, 내년 바이어들은 조금이나마 숨통을 틀 수 있을 것으로 기대된다. 지난 9월 주택 재고량은 6개월 수준으로 늘었고 여전히 경쟁이 극심하지만 재고 가뭄의 최악은 지났다는 분석을 낳았다. 결과적으로 내년 주택시장은 올해보다는 좀 더 정상 상황에 가까워질 것이란 기대감이 크다. 올해와 비교해서 180도 상황이 호전되는 것까지 기대는 힘들어도 실수요자나 투자자 모두에게 엄청났던 도전과 시련은 줄어들 것으로 전망된다. ▶2022년 가주 주택시장 전망 가주 부동산협회(CAR)는 '2022년 캘리포니아 주택 시장 전망' 보고서를 통해 내년 주택거래량이 41만6800유닛으로 올해 추정치 43만9800유닛보다 5.2% 줄어들 것으로 내다봤다. 기존 단독주택의 중간 집값은 올해 작년 대비 20.3% 급등한 79만3100달러에서 내년에는 5.2% 상승한 83만4400달러로 관측됐다. 내년에도 집값은 오르겠지만 모기지 이자율이 오르고 팬데믹 이후 비정상적인 시장 상황이 일부 되돌아오면서 가격 상승 폭은 제한적일 전망이다. CAR의 데이브 월시 회장은 "주택시장의 과열 분위기가 내년에 진정되면 바이어들의 내 집 장만 기회는 확대될 것“이라며 ”모기지 이자율은 오르겠지만 3.5% 아래 수준을 유지할 것"이라고 말했다. 이와 더불어 CAR은 가주의 비농업 분야 일자리 증가율은 올해 2.0%에서 내년 4.6%로 높아지고, 실업률은 7.8%에서 5.8%로 낮아질 것으로 전망했다. CAR의 조던 르빈 수석 이코노미스트는 "내년 팬데믹 상황이 잘 관리되면 강력한 경기회복이 현실화될 것"이라며 "다만 경기회복에 따른 수요 증가가 급격하게 일어나면 내년 집값 오름폭은 더욱 커질 수도 있다"고 말했다. 류정일 기자공급량 오름폭 한해 주택시장 주택시장 전망 주택 압류